Все экономические процессы, происходящие в обществе на основе имущественных отношений и форм собственности, представляют собой экономическую систему данного общества. Эти отношения сопровождают человека на протяжении всей жизни, в связи с этим и есть необходимость своевременного усовершенствования правовой стороны этих отношений.

Система управления недвижимостью не может функционировать без актуальных и достоверных сведений о том, в отношении каких именно объектов происходит процесс управления. Кадастровый учет и регистрация прав направлены на мониторинг (отслеживание различных характеристик и их изменений) состояния объекта с момента передачи сведений о нем до прекращения его существования (снятия с учета).

Основными объектами права собственности являются: имущество (включая деньги и ценные бумаги), работы и услуги, охраняемая информация, объекты интеллектуаль­ной собственности, нематериальные блага.

Имущество делится на недвижимое и движимое. В рамках данной статьи будет рассматриваться именно недвижимое имущество (недвижимость), так как в отношении него и производится государственный кадастровый учет (рисунок 1).

Соотношение понятий «объекты капитального строительства» и «объекты недвижимости»

Рисунок 1. «Классификация объектов недвижимости в соответствии с Гражданским Кодексом РФ»

В соответствии с ГК РФ Статья 130. «Недвижимые и движимые вещи» [1]:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

Также следует отметить, что машино-местом (в рамках государственного кадастрового учета) будет признаваться именно часть здания или сооружения, предназначенная для хранения транспортного средства. Парковочные места, расположенные на открытых площадках и не ограниченные строительными конструкциями, не будут признаваться объектами недвижимости и объектами имущественных отношений. В свою очередь, приказом Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 “Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места” закреплены следующие габариты машино-мест[8]:

Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 х 2,5 м., максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 х 3,6 м.» [8].

Применительно к машино-местам также хотелось бы отметить, что на сегодняшний день отсутствуют нормативно-правовые акты, устанавливающие связь собственников квартир многоквартирного жилого дома и собственников машино-мест  в подземных паркингах, относящемся к дому. Речь идет именно о расчетных машино-местах, минимальное количество которых определяется ГПЗУ и (или) местными городскими нормативами.

Парковочные места такого вида должны признаваться общим имуществом собственников жилых помещений и не быть объектами имущественных отношений. К ним должен быть свободный доступ, также как и к остальным элементам планировочной структуры (детским, спортивным площадкам и т.д.).

На данном этапе, проектирование объектов капитального строительства, создание проектной документации, экспертиза данных объектов и в последствии кадастровый учет представляют собой неразрывный процесс (рисунок 2).

Рисунок 2. «Основные этапы образования объекта капитального строительства»

Само разделение объектов строительства на капитальные и некапитальные, линейные исходит из определения градостроительного регламента, последний в свою очередь, определяет виды разрешенного использования, предельные и (или) максимальные параметры строительства и реконструкции объектов. Иными словами, определение вида, состава объекта, его конструктивное решение, будет исходить из заданных параметров и ограничений, устанавливаемых градостроительным регламентом, сводами правил и др. нормативными актами (рисунок 3).

Рисунок 3. «Классификация объектов строительства согласно Градостроительному Кодексу РФ» [2]

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

Линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

 Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования» [2].

В соответствии с Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений можно выделить следующие понятия [3]:

«Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;
Помещение с постоянным пребыванием людей — помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов;

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;» [3]

В свою очередь, Жилищный кодекс РФ (ст.16) устанавливает виды жилых помещений [4]:

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» [4].

Применительно к определениям, касающимся именно квартир, следует отметить, что термин «квартира-студия» в строительных нормах и правилах отсутствует, не смотря на ее популярность. Основное ее отличие в отсутствии перегородок между кухней и комнатой (комнатами). Планировка такого вида возможна только при устройстве так называемой «кухни-ниши», определение которой предусмотрено в СП 54.13330.2016 [9]:

«кухня-ниша: кухня без столовой зоны, расположенная в части жилого или вспомогательного помещения и оборудованная электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением» [9].  В квартире такого типа газовое оборудование (котел, газовая плита) должны быть исключены из соображений безопасности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» вводятся следующие термины и определения [5]:

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;

Имущество общего пользования — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического  некоммерческого товарищества (далее также — товарищество)»[5];

Рисунок 4. «Классификация земельных участков и построек на них согласно Закону о садоводстве»

Исторические предпосылки государственного кадастрового учета объектов капитального строительства.

Безусловно именно земля является базисом имущественных отношений и без  учета ее характеристик невозможно вести кадастровый учет объектов капитального строительства.

Говоря о государственном кадастровом учете, невозможно не упомянуть о технической инвентаризации, ведь сведения о ранее учтенных объектах недвижимости в срок до 1 января 2013 года были переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета [6].

Первое упоминание о возникновении государственного технического учета можно отнести к 1275 г., именно тогда Великий князь Василий Ярославович (1236-1276 г.) предпринял попытку инвентаризации земель.

Но только в 1556 г. была проведена повсеместная опись земель на основании первой государственной инструкции, созданной 20 сентября 1555 г. Иваном Грозным (1530-1584г.), в ней содержались правила определения площадей и порядок их описания.

Спустя только 200 лет началось проведение «Генерального межевания земель», предполагавшее упорядочивание, упрочнение и расширение дворянского землевладения. Эту цель преследовало еще правительство Елизаветы Петровны (1709-1762г.), были составлены нормативные акты, по которым земли могли принадлежать владельцу лишь в том случае, когда дворянин мог подтвердить такое право документально. В то время дворянство всяческим образом игнорировало эти нововведения. К сожалению, за время правления Елизаветы Петровны межевание земель состоялось только в рамках Московского уезда.

Возобновление «Генерального межевания земель» относится к 1765 году, но проводилось несколько иначе. Если по каким-либо причинам отсутствовали документы на право владения, то достаточно было двух свидетелей-дворян, которые бы подтвердили такое право. Все это послужило массовому расхищению (самовольному присвоению) земель.

Генеральное межевание не только предусматривало закрепление прав за землепользователями, но и сопровождалось сбором важных данных о качественном состоянии хозяйстве страны.

Планы, межевые книги и материалы межевания включали:

— экономические примечания к описанию поместий, формы феодальной эксплуатации;

— сведения о качестве земель и лесов;

— о промыслах и промышленных предприятиях;

— о памятных местах и прочих.

Генеральное межевание земель велось около 90 лет. В конце XIX века была проведена повторная перепись, которая положила начало к инвентаризации зданий.

В начале XX века начались работы по инвентаризации городских земель, но из-за нехватки денег были прекращены. Позже, в 1914 г. также была прекращена из-за начавшейся Первой Мировой войны» [6].

«В истории технической инвентаризации можно выделить следующие основные этапы: [7]

Таблица 1

Этапы истории технической инвентаризации

 Весной 1927 года были созданы специальные бюро технической инвентаризации, в дальнейшем именуемые БТИ, с принятием Постановления «Об инвентаризации имущества местных Советов», которые выполняли следующие функции:

• Техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и других объектов недвижимости;
• Контроль технического состояния строений и помещений;
• Оценку и переоценку строений и помещений, в том числе для целей налогообложения;
• Информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом объектов недвижимости.

Для упорядочивания и приведения системы оценки к единому знаменателю было издано Постановление «Об оценке строений для государственного страхования» от 26 апреля 1939 года, в следствии чего, была произведена глобальная переоценка зданий в городах и поселениях городского типа по всей стране» [7].

Этапы становления предприятий технической инвентаризации складывались следующим образом:

Таблица 2

«Этапы становления предприятий технической инвентаризации»

Нормативно-правовое регулирование кадастровых работ на современном этапе.

В современной системе государственного регулирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимого имущества главное место занимает Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Юридическую основу регулирования кадастровых отношений составляют:

• Конституция Российской Федерации;
• Земельный Кодекс Российской Федерации;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон № 218 Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон №221 Российской Федерации «О кадастровой деятельности»;
• Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 N 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке»

Федеральный закон №218 «О государственном кадастре недвижимости» фактически разделил объекты недвижимости на две группы:

• Ранее учтенные, к ним отнесли те объекты, в отношении которых уже был произведен государственный технический учет и (или) государственная регистрация прав;
• Объекты, которые не являются ранее учтенными, объекты, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013г, а также те о.н. в отношении которых не был произведен государственный технический учет или регистрация прав. (по ним осуществляется именно кадастровый учет)

Не маловажным нововведением оказалось межведомственное информационное взаимодействие, благодаря которому сведения (основные и дополнительные) об объекте недвижимости переносятся уже из проектной документации после сдачи объекта в эксплуатацию. Это своеобразная замена полноты сведений, ранее хранившимся в технических паспортах, а также фактор сокращения времени на кадастровые работы.

И тем не менее еще остаются объекты капитального строительства, для которых не требуется разрешение на строительство, в частности для индивидуальных и садовых домов, для которых Градостроительный кодекс предусматривает лишь «уведомление о планируемом строительстве». В данном случае кадастровый учет будет проводиться почти так же как и технический (без документов-оснований, чертежей и др.)

Из этого можно сделать вывод, на данном этапе собственник не обязан осуществлять технический учет, принадлежащего ему имущества, ведь на смену техническому паспорту пришел кадастровый, тем не менее собственник по-прежнему ответственен за техническое состояние принадлежащей ему недвижимости, должен своевременно вносить изменения характеристик технического состояния объекта, реконструкции, перепланировки и т.д. Эти требования можно отнести к бремени содержания собственником, принадлежащего ему имущества, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.