Проанализировав несколько конкретных случаев процедуры предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из муниципальной собственности, можно сделать вывод о том, что на разных этапах проведения процедуры встречаются проблемы. Данные проблемы стоит выделить в два блока: частные и общие.

Рассмотрим возможные причины отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для индивидуального жилищного строительства в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, например, на начальном этапе в приеме документов может быть отказано по причине некорректно заполненного заявления, наличии исправлений, помарок и пр. Также, отказ последует при отсутствии подписи заявителя и в случае, когда с заявлением обращается ненадлежащее лицо.

Административный регламент содержит случай, на основании которого предоставление муниципальной услуги может быть приостановлено. Это возможно при наличии в Комитете муниципального имущества и земельных ресурсов на рассмотрении ранее поданной другим лицом схемы расположения земельных участков и местоположение таких участков частично или полностью совпадает. [2]

В предварительном согласовании предоставления земельного участка может быть отказано если:

• имеются основания, по которым схема расположения не может быть утверждена;
• имеются основания, из-за которых уточняемый или предлагаемый к образованию земельный участок не может быть предоставлен;

Так, например, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории не может быть утверждена, если она подготовлена с нарушениями действующего земельного законодательства или с нарушением требований к ее подготовке. Также отказ последует, если участок, предлагаемый к образованию, частично или полностью совпадает с участком в ранее утвержденной Схеме ЗУ на КПТ или, если в отношении данной территории утвержден проект межевания. [2]

Основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать или уточнить представлены в таблице 1.

Таблица 1

Основания для отказа в предварительном согласовании
предоставления земельного участка

Как видно из таблицы 1, перечень оснований для отказа в предварительном предоставлении земельного участка по большей части един как для образуемого, так и для уточняемого земельного участка. К уточняемому участку имеются отдельные основания для отказа в части вида разрешенного использования и категории земель.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прописан в статье 39.16. Земельного кодекса РФ. [1]

Проблемы, выделенные как общие, затрагивают не только заинтересованных в предоставление участков граждан, но и все, принимающие участие в данной процедуре стороны. Рассмотрим более детально каждую из таких проблем.

Неотображение на Публичной кадастровой карте портала ПД НСПД необходимых слоев. В перечень слоев, отображаемых на публичной кадастровой карте портала ПД НСПД, входят два слоя необходимых при осуществлении рассматриваемой процедуры, а именно: «Земельные участки, образуемые по схеме расположения земельного участка», «Земельные участки, выставленные на аукцион». Однако на территории Калининградской области сведения о втором слое на публичной кадастровой карте не отображаются (рис. 1).

Рис. 1 – Фрагмент ПКК портала ПД НСПД с необходимыми слоями

Как видно на рисунке 1, публичная кадастровая карта портала ПД НСПД отображает слой «Земельные участки, образуемые по схеме расположения земельного участка» (светло-коричневые области), но не содержит информации о слое «Земельные участки, выставленные на аукцион».

Ведение публичных кадастровых карт, воспроизведение дополнительных сведений на публичных кадастровых картах – одно из полномочий Росреестра. Органы местного самоуправления должны предоставлять сведения о находящихся на рассмотрении заявлениях о предварительном согласовании предоставлении земельных участков из муниципальной собственности в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. [3]

Внесение актуальных сведений по находящимся на рассмотрении схемам расположения земельных участков на кадастровом плане территории, а также земельным участкам, выставленным на аукцион, упростило бы процедуру предоставления участков из муниципальной собственности. Лица, заинтересованные в приобретении участков, могли бы получать интересующую их информацию в открытом доступе, посредством публичной кадастровой карты.

Перед подачей заявления и подготовкой необходимой документации граждане наглядно бы видели территории, уже участвующие в процедуре предварительного согласования. Такая возможность могла бы привести к снижению числа отказов в предоставлении муниципальной услуги, а также снизить временные и финансовые ресурсы, которые затрачивает заявитель.

Отсутствие на публичной кадастровой карте портала ПД НСПД слоя: «Утвержденные проекты планировки и межевания территории». В настоящее время утвержденная документация по планировке территории, а именно: проекты планировки и проекты межевания территории муниципальных образований, размещены на официальном сайте Министерства градостроительной политики Калининградской области (рис. 2).

Рис. 2 – Фрагмент сайта Министерства градостроительной политики
Калининградской области

Раздел «Проекты планировки и проекты межевания территории» содержит четыре подраздела, а именно: «Проекты планировки с проектами межевания для размещения объектов регионального значения», «Проекты планировки с проектами межевания территории муниципальных образований», «Проекты межевания», «Решения об отмене документации по планировке территории или ее отдельных частей».

Для заинтересованных в осуществлении процедуры граждан наиболее востребованным являются второй и третий подраздел, которые позволяют смотреть все утвержденные проекты планировки и проекты межевания на территории муниципальных образований региона.

Поиск документации на необходимую территорию посредством данного сайта неудобен, поскольку все сведения представлены списком в таблице и поиск осуществляется вручную. Пользователям тяжело находить необходимые сведения среди большого объема сплошной информации.

На сайте Администрации городского округа «Город Калининград» также содержатся подразделы «Утвержденные проекты планировки» и «Утвержденные проекты межевания» в разделе «Строительство – градостроительная документация». Данные подразделы имеют систему поиска необходимой документации с использованием фильтров (рис. 3).

Рис. 3 – Фрагмент сайта Администрации городского округа «Город Калининград»

Как видно на рисунке 3, на сайте возможен поиск необходимого проекта по его наименованию, номеру или дате утверждения.

Также в состав данных подразделов входят схемы границ проектов планировки и проектов межевания территории, утвержденных на территории города Калининграда (рис. 4).

Рис. 4 – Схема границ проектов планировки и схема границ проектов межевания

Как видно на рисунке 4, схемы содержат заштрихованные области, позволяющие определить территории, на которые утверждена данная документация. Зеленой штриховкой показаны утвержденные проекты, синей – проекты в работе. И если на схеме проектов планировки подписаны номера проектов на соответствующую территорию, то схема проектов межевания не содержит такой информации.

Поиск по наименованию позволяет найти проект, если в его наименовании содержится название нужной улицы. Как правило, в наименовании проекта прописывается название крупной, основной улицы. А если земельный участок расположен на небольшой улице, то поиск необходимого проекта затрудняется. Потребуется определять ближайшую крупную улицу. Не каждому пользователю удастся выполнить такую поисковую процедуру. Данные возможности упрощают поиск необходимой документации, но такие функции встречаются только на сайте Администрации городского округа «Город Калининград».

Таким образом, присутствие слоя «утвержденные проекты планировки и межевания территории» позволило бы заинтересованным лицам оперативно получать информацию о наличии утвержденных проектов на испрашиваемую территорию. Предлагаемый вариант работы: на карте цветом отображается слой с утвержденными проектами. Если испрашиваемый участок попадает в такие границы, то при нажатии на него в диалоговом окне появляется информация о номере и наименовании утвержденного проекта. Далее, возможна, работа в привязке с сайтом Министерства градостроительной политики и переход на него с отображением проектных границ. Либо отображение проектных границ отображается сразу на карте соответствующей штриховкой.

Данная возможность обеспечит удобство пользования ресурсом, сократит сроки поиска, а также обеспечит прозрачность осуществления процедуры предоставления земельных участков из муниципальной собственности.

Продолжительные сроки определения кадастровой стоимости образованного объекта. Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. В настоящее время, определение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков осуществляется государственным бюджетным учреждением по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. [4]

Используется кадастровая стоимость для расчета имущественных налогов, определения госпошлины, например, при наследовании объекта. В отношении рассматриваемой процедуры кадастровая стоимость необходима для определения стоимости, по которой земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, будут приобретены в собственность или на праве аренды.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и проводится на основе деления объектов в зависимости от их вида использования. В целом кадастровая стоимость обусловлена ценовой политикой отдельного региона и при ее определении не учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Порядок определения кадастровой стоимости, следующий:

1) Публично-правовая компания в течение трех рабочих дней после осуществления государственного кадастрового учета образованного земельного участка передает сведения в бюджетное учреждение;

2) После поступления сведений об объекте бюджетное учреждение в течение 10 рабочих дней определяет кадастровую стоимость. Результатом проведения оценки является акт;

3) Бюджетное учреждение в течение 3 рабочих дней после определения стоимость опубликовывает акт на официальном сайте и направляет его в орган регистрации прав. [5]

Таким образом, срок, с момента внесения сведений в ЕГРН до даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН, составляет не более 21 рабочего дня. Именно поэтому в выписке из ЕГРН, полученной по результатам постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт вновь учтенных объектов недвижимости, нет кадастровой стоимости (рис. 5).

Рис. 5 – Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Как видно на рисунке 5, строка «Кадастровая стоимость» выписки из ЕГРН вновь образованного земельного участка содержит запись: «не определена».