Кадастровые работы представляют собой мероприятия, направленные на сбор, обработку, систематизацию и хранение данных о земельных участках и объектах недвижимости. Основная задача кадастровых работ – создание и поддержание актуальной кадастровой карты, которая служит основой для ведения государственного земельного кадастра [1]. Среди основных видов кадастровых работ различают первичный учет (осуществляется при регистрации новых земельных участков) и текущий учет (связан с изменением границ, назначения или других характеристик объектов недвижимости).

Комплексные кадастровые работы охватывают сразу несколько направлений учета и проводятся в масштабах всей территории муниципального образования или региона. Они предполагают одновременное внесение в кадастр информации о земельных участках, объектах капитального строительства, правах собственности и других ключевых параметров [3, c. 4].

Кадастровая деятельность строго регулируется законодательством, поскольку она затрагивает вопросы прав собственности, налогообложения и территориального планирования. В каждой стране существуют законы, регулирующие порядок ведения государственного кадастра, права и обязанности кадастровых инженеров, а также процедуры внесения и изменения данных. В России кадастровая деятельность базируется на Земельном и Гражданском кодексах, и регулируется Законом «О кадастровой деятельности» [2]. На уровне технических стандартов большое значение имеют государственные и отраслевые нормативы, устанавливающие требования к проведению отдельных видов кадастровых работ. Одной из важных тенденций в развитии нормативно-правового регулирования является переход на электронные формы ведения кадастра.

Кадастровые работы в городских и сельских территориях несколько различаются. Одним из ключевых факторов, определяющих специфику кадастровых работ в городской и сельской среде, является пространственная структура земельных участков.

В городах территория характеризуется более высокой плотностью застройки, наличием многоэтажных зданий, сложной инфраструктурой и активным использованием земельных участков. Городской кадастр должен учитывать вертикальное зонирование, поскольку отдельные земельные участки могут использоваться под различными функциями. Также, в условиях плотной застройки критически важное значение имеет точность определения границ земельных участков (во избежание юридических споров) и периодическое обновление кадастровой информации (ввиду фактора динамичности застройки).

В сельской местности пространственная организация земель имеет иную специфику. Земельные участки здесь, как правило, крупнее, но менее плотно застроены. Значительную часть сельских земель занимают сельскохозяйственные угодья, лесные массивы, водоемы и природные территории. Границы участков в сельской местности часто формировались исторически и часто менее четко зафиксированы в кадастровых документах. Как следствие, могут появляться дополнительные сложности при проведении межевания. Кроме того, земельные участки в сельской местности имеют свойства сезонного использования или смешанного назначения. [4, с. 151]

Еще одной важной особенностью сельской местности является зависимость кадастровых работ от природно-климатических условий – леса, водоемы, поля и пастбища могут изменяться под влиянием эрозии, затоплений или мелиоративных работ (в отличие от городов, где границы земельных участков определяются юридическими и инженерными факторами). Данный факт необходимо учитывать при проведении кадастрового учета.

Другим фактором, оказывающим значительно воздействие на специфику проведения кадастровых работ, является геодезическое обеспечение и картографирование. Значение фактора объясняется тем, что от точности и полноты геопространственных данных зависит и корректность учета объектов недвижимости. Очевидно, что городские и сельские территории имеют различную степень картографической детализации, доступность геодезических данных и уровень использования современных технологий.

В городских условиях геодезическое обеспечение отличается высокой точностью и детализированностью – в городах значительно чаще используются цифровые картографические системы, данные дистанционного зондирования и геоинформационные технологии. Дополнительным преимуществом городов выступает развитая система опорных геодезических пунктов (специальные точки с точно известными координатами, которые используются для привязки картографических материалов и проведения топографической съемки). [6, с. 78]

В сельской местности ситуация с геодезическим обеспечением и картографированием менее благоприятна. Здесь часто наблюдается ограниченность картографических данных, особенно в удаленных районах, где съемка территории проводилась давно и не обновлялась в течение многих лет. Геодезические опорные пункты могут располагаться на значительном расстоянии друг от друга. Необходимо отметить повышенную сложность проведения геодезических измерений. Если в городе можно использовать традиционные методы съемки (например, тахеометрия и GPS-измерения), то в сельской местности приходится применять альтернативные технологии. В последние годы для картографирования сельских территорий все чаще используют беспилотные летательные аппараты. Однако их применение требует значительных финансовых затрат и специальных разрешений.

Кадастровые работы затрагивают интересы различных участников, заинтересованных в использовании земельных ресурсов. Их вовлеченность играет важную роль в реализации проводимых действий. Основными заинтересованными сторонами в городских территориях являются:

городские администрации, органы градостроительства и архитектуры (именно они определяют территориальное зонирование, выдачу разрешений на строительство и контроль за использованием земель);

застройщики, которые реализуют проекты по строительству;

управляющие компании (занимаются эксплуатацией городской недвижимости);

нотариальные конторы, юридические фирмы и банковские структуры.

Взаимодействие между перечисленными структурами требует высокой степени координации, поскольку любое изменение в кадастровых данных (например, разделение или объединение земельных участков, изменение их назначения) должно соответствовать градостроительным планам и правовым нормам.

В сельской местности характер вовлеченности заинтересованных сторон иной – осуществление кадастровых процессов происходит вокруг частных собственников земельных участков, фермерских и аграрных предприятий, а также государственных органов, ответственных за управление сельскохозяйственными землями. В отличие от городов, где кадастр ориентирован на управление недвижимостью, в сельской местности основной упор делается на учет земельных угодий, сельскохозяйственных площадей, пастбищ и лесных массивов. [5, с. 36]

Одной из проблем сельского кадастра является необходимость вовлечения большого количества индивидуальных землевладельцев, у которых могут отсутствовать четкие границы участков или необходимые документы. В некоторых случаях права собственности на землю передаются по наследству без официального оформления. Актуальна проблема вопросов перераспределения земель, арендных отношений между фермерами и государством, а также преобразования земельных участков (например, перевод сельскохозяйственных земель в категории, допускающие застройку).

Городские и сельские территории значительно отличаются по уровню инфраструктурной обеспеченности.

В городских условиях инфраструктура развита лучше, городская территория охвачена плотной сетью дорог, современные инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, газопроводы, электрические сети, телекоммуникации) проложены в строгом соответствии с градостроительными нормативами и зафиксированы в цифровых базах данных. Данные свойства города позволяют кадастровым специалистам относительно быстро получать необходимые сведения и минимизировать необходимость полевых работ.

В сельской местности ситуация с инфраструктурой и логистикой гораздо сложнее. Доступность транспортных путей здесь сильно ниже, особенно в отдаленных районах. Дороги могут находиться в неудовлетворительном состоянии или отсутствовать вовсе, добраться до некоторых земельных участков можно только в определенные сезоны. Инженерные сети в сельской местности могут быть разрозненными или отсутствовать вовсе. Например, многие сельские дома не подключены к центральному водоснабжению или газовым магистралям. В некоторых случаях инженерные коммуникации строятся местными жителями без официального оформления.

Сравнительная характеристика проведения комплексных кадастровых работ в городских и сельских территориях показана в таблице 1.

Таблица 1

Сравнительная характеристика проведения комплексных кадастровых работ в городских и сельских территориях

В результате проведенного анализа можно сформулировать следующие рекомендации по оптимизации кадастровых работ с учетом особенностей городской и сельской местности. Для городских территорий актуально развитие цифровизации кадастра, внедрение автоматизированных геоинформационных систем и обновление картографических данных с использованием дистанционного зондирования. В сельской местности можно порекомендовать расширение сети геодезических опорных пунктов и совершенствование нормативной базы с целью ускорения межевания участков. В обоих случаях, в контексте улучшения качества учета земельных ресурсов, важное значение имеет совершенствование процессов координации между кадастровыми органами, органами местного самоуправления и собственниками недвижимости.