Гражданское право – это совокупность взаимосвязанных правовых институтов. К правовым институтам гражданского права относятся: институт права собственности, обязательного права, наследственного права и права интеллектуальной собственности. Обязательное право достаточно обширно и включает в себя договорное право, которое составляет большой пласт в гражданском праве. Договорное право же включает в себя понятие недвижимости, являющейся одним из главных интересов физических и юридических лиц.

Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи, следовательно, стоит рассмотреть понятие договора купли-продажи.

Согласно статье 386 Гражданского кодекса Республики Узбекистан договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данное разъяснение дает понять, что в рамках договора передача осуществляется на возмездной основе, и при этом в денежной форме. Изложенное выше понятие в Гражданском кодексе Республики Узбекистан дает ясное объяснение сути договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи, что регулируется параграфом седьмым, главой 29 Гражданского кодекса Республики Узбекистан. В данном случае мы рассмотрим куплю-продажу квартиры, одной из особенностей которой является указание перечня лиц что проживают, сохраняют право пользования жилым помещением квартиры после его приобретения покупателем (в случае если таковые имеются). Ранее изложенная особенность продажи квартиры регулируется статьей 488 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, где также отмечается обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Важно отметить последствия осуществления покупки недвижимости (квартиры) – согласно статье 184 Гражданского кодекса Республики Узбекистан при переходе имущества к новому собственнику к нему в порядке универсального правопреемства переходят права и обязанности бывшего собственника, если иное не оговорено законодательными актами. Вышеизложенная информация дает нам понять, что не только права (владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом), но и обязанности (в соответствии со статьей 24 и 133 Жилищного кодекса Республики Узбекистан) в том числе, переходят от бывшего к новому собственнику. Следует обратить внимание на переход обязанностей после осуществления купли-продажи квартиры, а именно – переход долгов за жилищно-коммунальные услуги, оставшиеся от бывшего собственника и переходящие к новому собственнику. К сожалению, на практике довольно часто встречаются случаи обнаружения задолженностей по жилищно-коммунальные услуги, оставшиеся от прежнего владельца. Данный момент должен был быть урегулирован внедрением автоматизированной информационной системы «Нотариус» в соответствии с ПКМ-106 от 06.03.2017. Согласно которому, при оформлении договора купли-продажи при заполнении электронного заявления на Едином портале интерактивных государственных услуг или в автоматизированной информационной системы «Нотариус» автоматически проверяются задолженности по налогам, коммунальным услугам и электрической энергии, что позволило бы избежать случаев с обнаружением долгов за ЖКУ только после покупки квартиры, но на практике, часто возникают случаи несоответствия предоставляемой информации автоматизированной информационной системы «Нотариус», касательно наличия долгов. В данном случае, к сожалению, исходя из статьи 184 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, обязанность по закрытию долгов переходит к новому собственнику, что означает в ином смысле закрепление долгов за имуществом, но никак не за потребителем (что ранее пользовался соответствующими услугами поставщиков). Имеет место с учетом изложенной проблемы определить ответственность, в частности, согласно пункту 4 Постановления Кабинета Министров от 27 февраля 2017 г. №106 «О мерах по совершенствованию порядка нотариального удостоверения сделок с применением межведомственного электронного взаимодействия – “Министерство жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан, Госкомземгеодезкадастр, АО «Узбекэнерго» и АК «Узтрансгаз», Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента, Министерство по развитию информационных технологий и коммуникаций Республики Узбекистан должны обеспечить внедрение системы формирования и передачи в режиме реального времени в систему межведомственного электронного взаимодействия детализированной информации о состоянии взаиморасчетов, учетных данных лицевого счета потребителей электрической энергии, природного газа, холодной и горячей воды, в том числе об индивидуальных приборах учета”, что означает возложение ответственности по передачи достоверной информации о состоянии лицевых счетов потребителей на соответствующие организации, что предоставляют те или иные услуги потребителю.

Также важно отметить пункт 14 Приложения №1 к Постановлению Кабинета Министров от 27 февраля 2017 г. №106 «О мерах по совершенствованию порядка нотариального удостоверения сделок с применением межведомственного электронного взаимодействия, где ответственность за предоставление недостоверных или искаженных сведений лежит на лице что предоставило данные сведения. Суммируя вышеприведенную информацию, мы пришли к выводу что поставщики жилищно-коммунальные услуги должны способствовать передаче в режиме реального времени информации о лицевых счетах потребителей, а в случае предоставления недостоверной информации, нести за это полную ответственность с дальнейшим возмещением ущерба потребителю.

Переход обязанности по погашению долгов за жилищно-коммунальные услуги, что были обнаружены после осуществления договора купли-продажи, к новому собственнику закрепляется обычно в пункте 10 договора купли-продажи недвижимости (квартиры) в виде шаблона в нотариусах. Имея ввиду наличие вышеуказанного пункта в договорах купли-продажи недвижимости, также всю информацию, что была выше приведена, рекомендуем исключить данный пункт из договоров купли-продажи недвижимости, ссылаясь на статью 21 ЗРУ №221-1 “О защите прав потребителей”: “Условия договора, ущемляющие права потребителя и противоречащие законодательству, признаются недействительными. Если в результате их применения потребителю нанесены убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом)”.

Считаем уместным в данном случае привести опыт Российской Федерации, в частности: часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым, после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за жилищно-коммунальные услуги остаются за продавцом, а обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги у нового владельца квартиры возникает с момента регистрации права собственности. Если исходить из данной практики, то можно прийти к выводу что, даже в случае покупки квартиры и дальнейшего обнаружения долгов по жилищно-коммунальные услуги, обязанность по уплате будет всецело лежать на бывшем собственнике квартиры, поскольку жилищно-коммунальными услугами пользовался потребитель (в лице бывшего собственника), по крайней мере обязанность по уплате долгов будет лежать на бывшем владельце за счет нахождения в его собственности квартиры в период который накопились долги по жилищно-коммунальные услуги, и никак не на новом владельце, так как жилищно-коммунальными услугами новый собственник не пользовался. Данная практика позволяет нам взглянуть на переход обязанностей от бывшего собственника к новому совершенно в другом формате, поскольку тут учитываются обоснованные интересы самих граждан на закреплении долгов за “должниками”, но не за имуществом.

Учитывая все вышеизложенное, рекомендуем внедрить в национальное законодательство изменения, связанные с оставлением обязанностей по уплате долгов за жилищно-коммунальные услуги на бывшем собственнике, в частности: начисленные за период нахождения имущества на счету у бывшего владельца, исключить из договоров купли-продажи пункт по возложению ответственности за обнаруженные после осуществления договора купли-продажи недвижимости долгов на нового собственника и возложить обязанность взыскания долгов с предыдущего собственника на управляющую или ресурс снабжающую организацию, а не на нового владельца имущества.