Введение.

В современных условиях предприятия российского оборонно-промышленного комплекса имеют в собственности значительные по площади участки земли и другие объекты недвижимости (производственные корпуса с морально устаревшим оборудованием), которые используются недостаточно эффективно и даже простаивают в ожидании государственных заказов или предстоящей модернизации. В то же время в рыночных условиях права собственности на землю и другие объекты недвижимости представляют собой значительный инвестиционный ресурс. Очевидно, что по мере развития рынка недвижимости стоимость прав собственности на землю будет постоянно возрастать, в отличие, например, от стоимости прав собственности на здания и сооружения, которая будет снижаться по мере их износа. Кроме того, инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как инвестиции в землю такому риску не подвержены. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов в плане их использования для реализации конверсионных проектов.

Не смотря на активные рыночные преобразования отечественной экономики в собственности многих предприятий российского оборонно-промышленного комплекса продолжают находиться значительные по своим размерам участки земли, а также другие объекты недвижимости, которые в силу целого ряда причин используются недостаточно неэффективно.

Естественно, что российский оборонно-промышленный комплекс и его предприятия экономически заинтересованы в том, чтобы либо повысить эффективность использования имеющихся инвестиционных ресурсов, либо собственными силами, либо получить дополнительный экономический эффект в форме поступления дополнительных инвестиций от частных инвесторов, привлекаемых к реализации конверсионных проектов путем приобретения неэффективно используемой собственности [1, с.49]. В этой ситуации возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на разработку системного подхода к оценке эффективности использования собственности в форме инвестиционных ресурсов, которыми располагают предприятия российского оборонно-промышленного комплекса, а также разработки предназначенного для этого модельного инструментария.

Материалы и методы.

Существующие в мировой практике подходы и методы оценки собственности в форме земельных участков и других объектов недвижимости, использоваться в современных российских условиях не могут по причине необходимости их адаптации. Кроме того, все они имеют еще один существенный для целей нашего исследования недостаток, а именно – все они предназначены для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и, соответственно, не учитывают специфики расчета их инвестиционной стоимости [2, с.428]. Между тем, нас интересует, прежде всего, инвестиционная стоимость, поскольку она не является обезличенной величиной, и определяется, как правило, она на основе учета требований конкретного инвестора к вложению инвестиций и отражает наиболее вероятное его поведение на рынке. Таким образом, именно инвестиционная стоимость отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является той самой высшей ценой, которую готов заплатить потенциальный инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность и полезность данной недвижимости для реализации в будущем того или иного конверсионного проекта.

Поскольку оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиций, вложенных в реализацию конверсионного проекта, то нам необходимо выбрать методический аппарат и модельный инструментарий, позволяющий осуществлять расчет инвестиционной стоимости конкретного объекта недвижимости.

Для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости целесообразно использовать доходный подход, применение которого может в максимальной степени обеспечить учет всех внутренних и внешних факторов, влияющих на величину инвестиционной стоимости того или иного объекта недвижимости [3, с.152]. Поэтому в основу определения инвестиционной стоимости неэффективно используемых объектов недвижимости будет положена текущая стоимость будущих доходов от реализации в будущем того или иного конверсионного проекта.

Подробнее..