Актуальность данной темы – это переход всей страны на налогообложение по кадастровой стоимости. Теперь результат кадастровой оценки будет касаться всех собственников без исключения.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. [1]

Все вопросы, определения и утверждения, касаемые кадастровой стоимости объекта недвижимости регулируются Статьей 14 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ (ред.29.07.2017)  « О государственной кадастровой оценке» .

Основными понятиями кадастровой оценки являются:

-государственная кадастровая оценка- совокупность установленных частью 3 статьи 6 [1] процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

-кадастровая стоимость-стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 [1].

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершённого строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). [2]

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Кадастровая стоимость не может превышать величину его рыночной стоимости, определенную на ту же дату.

Объект оценки характеризуется его назначением (категории), а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Так же для расчета кадастровой стоимости необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с освоением, путем суммирования таких затрат.

При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих объектов в соответствии с их видом использования, назначением невозможна или существенно затруднена.

При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства не учитываются:

— движимое имущество, в том числе временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению;

— все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций объекта капитального строительства, либо при отсутствии ограждающих конструкций объекта- за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки объекта капитального строительства;

— предметы декоративно — прикладного искусства (для объектов культурного наследия);

— влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в объекте капитального строительства;

— прочие объекты, влияющие на стоимость объекта капитального строительства, но не относящиеся к неотделимым улучшениям объекта.

Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:

-определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее — ценообразующие факторы);

-первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями [1];

-сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;

-сбор рыночной информации;

-группировка объектов недвижимости;

-построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

-анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;

-расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний [1];

-анализ результатов определения кадастровой стоимости;

-составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Оценка кадастровой стоимости необходима для проведения различных сделок с объектом недвижимости, расчета величины налогообложения, расчета арендной платы за пользование земельными участками,  для оформления кредитных отношений, получение субсидий, также для учета данного объекта государством.

Все вопросы определения и утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости регулируются Федеральным законом от 22.06.2016 №237-ФЗ « О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных статьей 22.1). [3]

Под рыночной стоимостью, согласно [4], понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объектом исследования является: объект капитального строительства. в г. Калининграде.

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. [1]