На основании Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1].

Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» кадастровую стоимость всех земельных участков определяют бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации, исходя из методических указаний о государственной кадастровой оценке [2].

С 2017 года было утверждено определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, на основании Методических рекомендаций о государственной кадастровой оценке от 12 мая 2017 года N 226.

Согласно Методическим указаниям № 226 к ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости [3].

Можно выделить следующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения [4]:

1. Расстояние до:

— центров инфраструктуры;

— пунктов хранения сельскохозяйственной продукции;

— баз снабжения материально-техническими ресурсами;

— элементов окружающего ландшафта;

2.Характеристика:

— состояния дорожной сети;

— плодородие почвы;

— технологические свойства почв;

— состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него;

-рельефа местности;

3.Наличие:

— объектов коммунальных услуг;

— источников загрязнения;

— конкуренции продавцов и покупателей;

— ирригационных систем и зеленых насаждений.

В основе определения кадастровой стоимости и рентного дохода сельскохозяйственных угодий лежат интегральные показатели, такие как плодородие почв, технологические свойства и местоположение, а также с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории.

В своем труде «Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения» В. А. Махт, В. А. Руди, Н. В. Осинцева пишут: «Качество земли — важнейший фактор плодородия и организации ее использования, предмет целенаправленно­го улучшения, изучения и оценки» [5].

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка:

• содержание и мощность гумусового слоя;
• содержание физической глины;
• гранулометрический состав почв (механический состав): относительное содержание в почве частиц различных размеров.
• засоление почв: накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты);
• солонцеватость почв: содержание обменного натрия более 5% от емкости обмена почвы;
• карбонатность почв: наличие (отсутствие) сильно окарбоначенных (более 30%СaCO₃) пород;
• уплотнение почв: наличие (отсутствие) изменения сложения почвы под воздействием высоких механических нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.);
• переувлажнение: наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека;
• степень эродированности;
• пестрота почвенного покрова: наличие разных почв на одном земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов скальных пород, загрязнения почв в результате техногенных катастроф [3].

Бонитировка почв устанавливает относительную пригодность (качество) земель для возделывания сельскохозяйственных культур или их экологических групп по их естественному плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Бонитировка осуществляется на основе почвенных обследований и выражается в относительных величинах – баллах. Бонитировка рассматривается в двух аспектах: как самостоятельный вид оценочных работ при изучении сельскохозяйственных земель и как составная часть массовой кадастровой оценки этих земель. Во втором случае бонитировка становится исходным, первоначальным этапом проведения оценочных работ [6].

Согласно утвержденным методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»), определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Залежь оценивается с учетом затрат, связанных с подготовкой к севообороту.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной (при отсутствии — статистической) урожайности плодово — ягодной продукции. При этом учитывается: возраст многолетних насаждений, породно — сортовой состав многолетних насаждений, особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах территории.

Таким образом, зная нормативную урожайность сельскохозяйственной культуры, ее рыночную цену и рассчитав затраты на возделывание и уборку выращиваемой сельскохозяйственной продукции можно определить кадастровую стоимость земельного участка.