Cadastral works for capital construction objects. History reference and current regulatory framework

UDC 33
Publication date: 30.09.2019
International Journal of Professional Science №9-2019

Cadastral works for capital construction objects. History reference and current regulatory framework

Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства. История вопроса и нормативно-правовое регулирование на современном этапе

Sagatelyan Laura Albertovna
Scientific directors:
Zinoviev Vladimir Nikolaevich,
Badulina Natalia Ivanovna

1. Department of Urban Planning, Land Management and Design, Immanuel Kant Baltic Federal University (IKBFU)
2. the candidate of technical sciences, associate professor of the department of Urban Planning, Land Use and Design;
3. Higher lecturer of the Department of urban planning, land management and design;


Сагателян Лаура Альбертовна
Научные руководители:
Зиновьев Владимир Николаевич
Бадулина Наталья Ивановна

1. магистрант кафедры градостроительства, землеустройства и дизайна,
Балтийский федеральный университет им. И. Канта.
2. кандидат технических наук, доцент кафедры градостроительства, землеустройства и дизайна
3. старший преподаватель кафедры градостроительства, землеустройства и дизайна
Аннотация: The article discusses the main types of capital construction objects, the historical background of the cadastral registration of these objects and legal regulation.

Abstract: В статье рассматриваются основные виды объектов капитального строительства, исторические предпосылки кадастрового учета данных объектов и нормативно-правовое регулирование
Ключевые слова: capital construction; cadastral registration; technical accounting

Keywords: капитальное строительство; кадастровый учет; технический учет


Все экономические процессы, происходящие в обществе на основе имущественных отношений и форм собственности, представляют собой экономическую систему данного общества. Эти отношения сопровождают человека на протяжении всей жизни, в связи с этим и есть необходимость своевременного усовершенствования правовой стороны этих отношений.

Система управления недвижимостью не может функционировать без актуальных и достоверных сведений о том, в отношении каких именно объектов происходит процесс управления. Кадастровый учет и регистрация прав направлены на мониторинг (отслеживание различных характеристик и их изменений) состояния объекта с момента передачи сведений о нем до прекращения его существования (снятия с учета).

Основными объектами права собственности являются: имущество (включая деньги и ценные бумаги), работы и услуги, охраняемая информация, объекты интеллектуаль­ной собственности, нематериальные блага.

Имущество делится на недвижимое и движимое. В рамках данной статьи будет рассматриваться именно недвижимое имущество (недвижимость), так как в отношении него и производится государственный кадастровый учет (рисунок 1).

Соотношение понятий «объекты капитального строительства» и «объекты недвижимости»

Рисунок 1. «Классификация объектов недвижимости в соответствии с Гражданским Кодексом РФ»

В соответствии с ГК РФ Статья 130. «Недвижимые и движимые вещи» [1]:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

Также следует отметить, что машино-местом (в рамках государственного кадастрового учета) будет признаваться именно часть здания или сооружения, предназначенная для хранения транспортного средства. Парковочные места, расположенные на открытых площадках и не ограниченные строительными конструкциями, не будут признаваться объектами недвижимости и объектами имущественных отношений. В свою очередь, приказом Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 “Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места” закреплены следующие габариты машино-мест[8]:

Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 х 2,5 м., максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 х 3,6 м.» [8].

Применительно к машино-местам также хотелось бы отметить, что на сегодняшний день отсутствуют нормативно-правовые акты, устанавливающие связь собственников квартир многоквартирного жилого дома и собственников машино-мест  в подземных паркингах, относящемся к дому. Речь идет именно о расчетных машино-местах, минимальное количество которых определяется ГПЗУ и (или) местными городскими нормативами.

Парковочные места такого вида должны признаваться общим имуществом собственников жилых помещений и не быть объектами имущественных отношений. К ним должен быть свободный доступ, также как и к остальным элементам планировочной структуры (детским, спортивным площадкам и т.д.).

На данном этапе, проектирование объектов капитального строительства, создание проектной документации, экспертиза данных объектов и в последствии кадастровый учет представляют собой неразрывный процесс (рисунок 2).

Рисунок 2. «Основные этапы образования объекта капитального строительства»

Само разделение объектов строительства на капитальные и некапитальные, линейные исходит из определения градостроительного регламента, последний в свою очередь, определяет виды разрешенного использования, предельные и (или) максимальные параметры строительства и реконструкции объектов. Иными словами, определение вида, состава объекта, его конструктивное решение, будет исходить из заданных параметров и ограничений, устанавливаемых градостроительным регламентом, сводами правил и др. нормативными актами (рисунок 3).

Рисунок 3. «Классификация объектов строительства согласно Градостроительному Кодексу РФ» [2]

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

Линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

 Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования» [2].

В соответствии с Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений можно выделить следующие понятия [3]:

«Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;
Помещение с постоянным пребыванием людей — помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов;

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;» [3]

В свою очередь, Жилищный кодекс РФ (ст.16) устанавливает виды жилых помещений [4]:

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» [4].

Применительно к определениям, касающимся именно квартир, следует отметить, что термин «квартира-студия» в строительных нормах и правилах отсутствует, не смотря на ее популярность. Основное ее отличие в отсутствии перегородок между кухней и комнатой (комнатами). Планировка такого вида возможна только при устройстве так называемой «кухни-ниши», определение которой предусмотрено в СП 54.13330.2016 [9]:

«кухня-ниша: кухня без столовой зоны, расположенная в части жилого или вспомогательного помещения и оборудованная электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением» [9].  В квартире такого типа газовое оборудование (котел, газовая плита) должны быть исключены из соображений безопасности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» вводятся следующие термины и определения [5]:

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;

Имущество общего пользования — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического  некоммерческого товарищества (далее также — товарищество)»[5];

Рисунок 4. «Классификация земельных участков и построек на них согласно Закону о садоводстве»

Исторические предпосылки государственного кадастрового учета объектов капитального строительства.

Безусловно именно земля является базисом имущественных отношений и без  учета ее характеристик невозможно вести кадастровый учет объектов капитального строительства.

Говоря о государственном кадастровом учете, невозможно не упомянуть о технической инвентаризации, ведь сведения о ранее учтенных объектах недвижимости в срок до 1 января 2013 года были переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета [6].

Первое упоминание о возникновении государственного технического учета можно отнести к 1275 г., именно тогда Великий князь Василий Ярославович (1236-1276 г.) предпринял попытку инвентаризации земель.

Но только в 1556 г. была проведена повсеместная опись земель на основании первой государственной инструкции, созданной 20 сентября 1555 г. Иваном Грозным (1530-1584г.), в ней содержались правила определения площадей и порядок их описания.

Спустя только 200 лет началось проведение «Генерального межевания земель», предполагавшее упорядочивание, упрочнение и расширение дворянского землевладения. Эту цель преследовало еще правительство Елизаветы Петровны (1709-1762г.), были составлены нормативные акты, по которым земли могли принадлежать владельцу лишь в том случае, когда дворянин мог подтвердить такое право документально. В то время дворянство всяческим образом игнорировало эти нововведения. К сожалению, за время правления Елизаветы Петровны межевание земель состоялось только в рамках Московского уезда.

Возобновление «Генерального межевания земель» относится к 1765 году, но проводилось несколько иначе. Если по каким-либо причинам отсутствовали документы на право владения, то достаточно было двух свидетелей-дворян, которые бы подтвердили такое право. Все это послужило массовому расхищению (самовольному присвоению) земель.

Генеральное межевание не только предусматривало закрепление прав за землепользователями, но и сопровождалось сбором важных данных о качественном состоянии хозяйстве страны.

Планы, межевые книги и материалы межевания включали:

— экономические примечания к описанию поместий, формы феодальной эксплуатации;

— сведения о качестве земель и лесов;

— о промыслах и промышленных предприятиях;

— о памятных местах и прочих.

Генеральное межевание земель велось около 90 лет. В конце XIX века была проведена повторная перепись, которая положила начало к инвентаризации зданий.

В начале XX века начались работы по инвентаризации городских земель, но из-за нехватки денег были прекращены. Позже, в 1914 г. также была прекращена из-за начавшейся Первой Мировой войны» [6].

«В истории технической инвентаризации можно выделить следующие основные этапы: [7]

Таблица 1

Этапы истории технической инвентаризации

№ этапа Временной период Краткое содержание выполненных работ
1 этап 1944-1950гг. Полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков
2 этап 1960-1972гг. Переоценка, определение износа основных фондов страны
3 этап 1982г Полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования.

 Весной 1927 года были созданы специальные бюро технической инвентаризации, в дальнейшем именуемые БТИ, с принятием Постановления «Об инвентаризации имущества местных Советов», которые выполняли следующие функции:

  • Техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и других объектов недвижимости;
  • Контроль технического состояния строений и помещений;
  • Оценку и переоценку строений и помещений, в том числе для целей налогообложения;
  • Информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом объектов недвижимости.

Для упорядочивания и приведения системы оценки к единому знаменателю было издано Постановление «Об оценке строений для государственного страхования» от 26 апреля 1939 года, в следствии чего, была произведена глобальная переоценка зданий в городах и поселениях городского типа по всей стране» [7].

Этапы становления предприятий технической инвентаризации складывались следующим образом:

Таблица 2

«Этапы становления предприятий технической инвентаризации»

№ п/п Дата Нормативный акт (постановление) Краткое содержание преобразования
1. 1957 приказ Министра коммунального хозяйства РСФСР №402 Учреждено Республиканское бюро технической инвентаризации как методический центр БТИ
2. 2000 приказ Госстроя №278 ФГУП «Ростехинвентаризация» назначено уполномоченной организацией для проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительн. деятельности на федеральном уровне
3. 2000 Постановление Правительства РФ №921 Технический учет и техническую инвентаризацию вправе осуществлять только уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации.
4. 2004 Постановление Правительства №428 ФГУП «Ростехинвентаризация» передано из ведения Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в ведение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
5. 2009 Распоряжение Правительства РФ №409-р  «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» передано в ведение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

 

6. 2012 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» реорганизовано в форме присоединения к нему Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля».

Нормативно-правовое регулирование кадастровых работ на современном этапе.

В современной системе государственного регулирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимого имущества главное место занимает Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Юридическую основу регулирования кадастровых отношений составляют:

  • Конституция Российской Федерации;
  • Земельный Кодекс Российской Федерации;
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон № 218 Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Федеральный закон №221 Российской Федерации «О кадастровой деятельности»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 N 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке»

Федеральный закон №218 «О государственном кадастре недвижимости» фактически разделил объекты недвижимости на две группы:

  • Ранее учтенные, к ним отнесли те объекты, в отношении которых уже был произведен государственный технический учет и (или) государственная регистрация прав;
  • Объекты, которые не являются ранее учтенными, объекты, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013г, а также те о.н. в отношении которых не был произведен государственный технический учет или регистрация прав. (по ним осуществляется именно кадастровый учет)

Не маловажным нововведением оказалось межведомственное информационное взаимодействие, благодаря которому сведения (основные и дополнительные) об объекте недвижимости переносятся уже из проектной документации после сдачи объекта в эксплуатацию. Это своеобразная замена полноты сведений, ранее хранившимся в технических паспортах, а также фактор сокращения времени на кадастровые работы.

И тем не менее еще остаются объекты капитального строительства, для которых не требуется разрешение на строительство, в частности для индивидуальных и садовых домов, для которых Градостроительный кодекс предусматривает лишь «уведомление о планируемом строительстве». В данном случае кадастровый учет будет проводиться почти так же как и технический (без документов-оснований, чертежей и др.)

Из этого можно сделать вывод, на данном этапе собственник не обязан осуществлять технический учет, принадлежащего ему имущества, ведь на смену техническому паспорту пришел кадастровый, тем не менее собственник по-прежнему ответственен за техническое состояние принадлежащей ему недвижимости, должен своевременно вносить изменения характеристик технического состояния объекта, реконструкции, перепланировки и т.д. Эти требования можно отнести к бремени содержания собственником, принадлежащего ему имущества, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

References

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. Текст с изм. и доп. на 26 мая 2019 г. (+ сравнительная таблица изменений) [Книга]. - Москва : ООО "Издательство "Эксмо", 2019.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: текст с изменениями и дополнениями на 2019 год [Книга]. - Москва : ООО "Издательство "Эксмо", 2019.
3. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: текст с изменениями и дополнениями на 2019 год [Книга]. - Москва : ООО "Издательство "Эксмо", 2019.
5. Федеральный закон №217 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями на 3 августа 2018 года).
6. https://lektsii.org/15-19047.html "История развития технической инвентаризации в России".
7. http://www.bti.ru/istoria/ Исторические сведения.
8. Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 “Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места”. - 2016 г..
9. СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Утвержден Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр [Книга] / авт. "ЦНИИЭП Акционерное общество "ЦНИИЭП жилища - институт комплексного проектирования жилых и общественных зданий" (АО. - г. Екатеринбург, Свердловская область : УралЮрИздат, 2017.